|
Hypotéka je účelový úvěr na bydlení, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. V případě, že úvěr nebudete splácet, banka je oprávněná uspokojit svoji pohledávku vůči Vám prodejem nemovitosti. Vzhledem k tomu, že se jedná o Váš domov, je zřejmé, že bude ve Vašem zájmu splácet úvěr řádně a včas. Díky tomu je riziko banky velmi malé, což umožňuje poskytovat velmi výhodné úrokové sazby. Úroková sazba hypoték závisí na vývoji mezibankovního trhu, to znamená, za jakou sazbu si banky půjčují mezi sebou. Tato sazba se nazývá PRIBOR (PRague InterBank Offered Rate). PRIBOR je zase závislý na diskontní sazbě České Národní Banky. Zatím co diskontní sazba se mění jen občas, a to rozhodnutím bankéřů národní banky, PRIBOR se mění denně v závislosti na situaci na trhu. Zde naleznete aktuální a úplný přehled úrokových sazeb všech bank, které poskytují hypoteční úvěry. Fixace úrokové sazby je období, ve kterém Vám banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Volba délky fixace záleží na Vašem osobním sklonu k riziku. Když chcete mít jistotu, volte fixaci delší, avšak za tuto jistotu zaplatíte mírně vyšším úrokem. Spekulovat na pokles nebo na vzestup sazeb je pro laika docela zbytečné. Všechna očekávaní trhu jsou již obsažena v úrokových sazbách. Pokud banka očekává v budoucnu pokles sazeb, je možné, že delší fixace budou i nižší než třeba jednoleté fixace.
Při volbě fixace je dále třeba zvážit možnost předčasného splacení hypotéky. Na konci fixace je obvykle možné hypotéku předčasně splatit, nebo snížit výši úvěru, nebo dokonce přejít s hypotékou k jiné bance, která Vám poskytne lepší podmínky.
Dnes je už možné uzavřít i smlouvu bez fixace - tzv. plovoucí sazba. V tomto případě je Vaše sazba navázána na výše zmíněný PRIBOR. Vaše sazba je pak fixní jen po dobu, dokud se PRIBOR nezmění o určité procento (např. 0,1%). Nemusíte mít strach, banka není schopna tuto sazbu zásadně ovlivnit, obzvláště ne kvůli Vaší hypotéce. Při volbě banky či délky fixace je třeba brát v úvahu i další faktory. Většina bank uvádí sazby pro nové klienty. Sazby pro stávající klienty jsou přitom vyšší (někdy i výrazně), tyto ale banky nezveřejňují. Volba třeba naoko výhodné jednoleté fixace se může ukázat jako chyba. Po roce Vám totiž banka nabídne již úrokovou sazbu pro stávajíci klienty (většinou vyšší). A třeba jednoletá fixace pro stávající klienty může být dražší než tříletá pro nové klienty. Kdybyste před rokem jako nový klient zvolil delší fixaci, bylo by to pro Vás výhodnější. Zkuste se zeptat hypotečního pracovníka banky při volbě fixace na to, jaké sazby by nabídl za stejných okolností stávajícím klientům.
Neméně důležitý faktor ovlivňující cenu úvěru je pojištění. Prakticky všechny banky budou požadovat pojištění nemovitosti. To je záruka pro banku, že v hypotetickém případě, že Váš dům spadne, bude zničen povodní, požárem a podobně, úvěr bude zaplacen z pojištění, a vy si tím pádem budete moci vzít nový úvěr na novou nemovitost. Toto pojištění se přitom nevztahuje na zařízení bytu, ale zjednodušeně řečeno jen na zdi.
Některé banky navíc požadují, abyste si uzavřeli životní pojištení pro případ smrti. Pojištění se vyžaduje zejména v případě, že je poměr zajištění blízký 100%. Toto pojištění by zabezpečilo splacení úvěru v případě Vaší smrti a dědictví by pak nebylo zatíženo úvěrem. Roční pojištění je přitom docela drahé, může činit i 0.3% z výše úvěru. V případě, že máte děti nebo partnera, je dobré toto pojištění mít, tak v případě Vaší smrti nepřijdou o střechu nad hlavou. V opačném případě je ale toto pojištění docela zbytečné. Při výběru banky vezměte také v potaz, zda toto pojištěni banka požaduje, nebo ne a zohledněte to ve svých propočtech. Někdy banky nabízejí pojištění u partnerské pojišťovny a nabízejí za to nižší úrokovou sazbu.
Většinou banky uváději sazby "od" nebo minimální sazby, některé tzv. garantované sazby, nebo obojí. Garantovanou sazbu dostane každý klient, který dosáhne na hypotéku. Lepší sazbu potom můžete dostat, pokud Vaše příjmy poskytují dostatočnou rezervu (bohatší dostanou lepší sazbu), nebo když je hypotéka vzhledem k hodnotě nemovitosti nižší (tzv. LTV - loan to value - poměr úvěru a ceny nemovitosti). Některé banky uvádějí zvlášť sazby pro různé LTV.
Dalším faktorem ovlivňujícím cenu úvěru jsou měsíční poplatky za vedení uvěru. Ty se pohybují od 0 do 150 Kč měsíčně. Nezapomeňte je zohlednit ve svém výpočtu. Pak jsou tady další jednorázové poplatky - za poskytnutí úvěru (0-20 000 Kč), za ocenění nemovitosti (0-5 000 Kč) a často Vás může zaskočit poplatek za "čerpání úvěru na návrh na vklad", který se může pohybovat kolem 5 000 Kč. Ten zaplatíte, pokud čerpáte úvěr dřív, než katastr zapíše zástavní právo banky, což je docela častý případ.
|
Jak vybírat hypotéku
