Hypotéka na výstavbu: jak na to

vyberhypoteky.cz

iDNES.cz, 27. března 2008
Koupit s pomocí hypotéky hotový a zkolaudovaný byt či rodinný dům není z procesního hlediska ve většině případů velký problém. Složitější situace ovšem nastává, pokud chcete hypoteční úvěr použít na nemovitost, která existuje v daném čase pouze na papíře v plánech architektů. Jak v takovém případě postupovat?

V případě koupě existující nemovitosti jsou všichni žadatelé o hypoteční úvěr přibližně ve stejné situaci: nemovitost kupují v jednom okamžiku společně s pozemkem a čerpání prostředků probíhá jednorázově. V porovnání s tím je situace v případě výstavby mnohem složitější. Musíme zde řešit otázku časového nesouladu mezi koupí pozemku a vlastní stavbou nemovitosti, otázku prvořadého proinvestování vlastních prostředků, otázku dostatečného zajištění úvěru a další. Velkým problémem může být například požadavek zákona, že hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Pokud totiž chceme použít hypotéku na výstavbu zcela nové nemovitosti, velmi často tato nemovitost ještě fakticky ani právně neexistuje a musíme tedy hledat jiná řešení (nejčastěji využití předhypotečního úvěru nebo zajištění jinou nemovitostí). Podívejme se tedy na několik nejčastějších situací a princip jejich řešení za pomoci hypotečního úvěru.

1. Zájemce o úvěr žádá o hypotéku na koupi pozemku a současnou výstavbu nemovitosti

Aby mohl zájemce o úvěr požádat o jeden hypoteční úvěr na koupi pozemku a následnou výstavbu nemovitosti, musí mít již k dispozici mimo jiné kupní smlouvu na stavební pozemek a smlouvu o dílo k budoucí stavbě, případně stavební povolení včetně rozpočtu stavby. Jako vždy je po zájemci o úvěr požadováno, aby nejprve proinvestoval vlastní prostředky a z hypotečního úvěru je doplacena zbylá část investičního záměru.

Pokud by zájemce o úvěr disponoval například jen doklady ke koupi pozemku, ale neměl by stavební povolení ani smlouvu o dílo, byl by poskytnut úvěr pouze na koupi pozemku a v budoucnu by mohl být poskytnut druhý úvěr na financování výstavby. Důležité ovšem vždy je, aby bylo na pozemek vydáno platné územní rozhodnutí o tom, že pozemek je určen k výstavbě.

2. Zájemce o úvěr vlastní pozemek a žádá o hypotéku na výstavbu nemovitosti

V tomto případě má již žadatel o úvěr lepší postavení, než ve variantě první. Pokud je předpoklad, že pozemek bude i v budoucnu dobře prodejný a může sloužit jako vhodná zástava hypoteční bance, může požádat o hypotéku, aniž by začal stavět. I zde ovšem musí disponovat podklady k budoucí výstavbě (smlouvy o dílo, rozpočet). Výše možného úvěru vychází z ocenění pozemku a budoucí hodnoty stavby, kterou provede znalec dané hypoteční banky.

Při zahájení výstavby je tedy úvěr zajištěn pouze stavebním pozemkem a první čerpání proto nebude vyšší, než je hodnota zastaveného pozemku. Na základě vlastních prostředků a první čerpané části úvěru by měl být schopen stavebník rozestavět stavbu do takové fáze, kdy je možné ji zapsat do katastru nemovitostí jako rozestavěnou stavbu (viz. tabulka).

Kdy je možné zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí a jak zápis probíhá?

Pro zápis do katastru musí být stavba rozestavěna alespoň do takové fáze, kdy je zřetelné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží (běžně se používá pravidlo, že zdi by měly sahat alespoň do výšky 90 cm). Stavebník musí objednat geodetickou firmu na zaměření nemovitosti a vyhotovení geometrického plánu. Pokud geometrický plán odpovídá náležitostmi a přesností právním normám a pokud jsou na něm správně očíslovány parcely, zapíše katastr rozestavěnou stavbu do listu vlastnictví.

K rozestavěné stavbě je zapsáno zástavní právo ve prospěch hypoteční banky. Může tak dojít k dalšímu čerpání a nemovitost je postupně dostavěna.

3. Zájemce o úvěr vlastní pozemek s rozestavěnou stavbou

V této situaci se většinou nachází žadatelé o hypotéku, kteří použili vlastní prostředky ke koupi pozemku a rozestavění stavby do stádia, kdy je možné ji zapsat do katastru nemovitostí. Banka může proto se žadatelem bez problémů sepsat zástavní smlouvu k pozemku a rozestavěné stavbě a na jejím základě dochází k postupnému čerpání a dostavbě nemovitosti.

Dodatečná nemovitost k zajištění je vždy výhodou

Pokud chcete stavět a máte k dispozici dodatečnou nemovitost (či nemovitosti), máte z poloviny vyhráno a ušetříte si spoustu starostí. Pokud budete chtít čerpat klasický hypoteční úvěr do výše 70% obvyklé ceny nemovitosti (či budoucí nemovitosti), stačí, když bude hodnota zastavených nemovitostí činit 143% z výše úvěru. Velkou výhodou je, že takové nemovitosti nemusí být vůbec ve vašem vlastnictví, ale může je vlastnit jakákoli jiná osoba (nejčastěji jsou to rodiče a příbuzní, ale může to být i známý apod.).

V souvislosti se zastavením nemovitosti třetí osoby však stojí za zmínění fakt, že přijmout takový závazek není jen tak. Pokud podlehnete nátlaku příbuzného či známého a svou nemovitost dočasně jako zástavu poskytnete, trvejte alespoň na následujících základních podmínkách. Budoucí dlužník by se měl již při podpisu smlouvy s hypoteční bankou zavázat, že jako zástava bude sloužit hned od počátku stavební pozemek a po kolaudaci i nově vzniklá stavba. Měli byste rovněž trvat na tom, že pokud bude hodnota nově vzniklé nemovitosti dostatečná k zajištění hypotečního úvěru, dá banka formou notářského zápisu svolení k výmazu zástavního práva k původní nemovitosti.

Čtěte také